eye best_1 best_2 best_3 best_4 best_5 doubledot dot

Москва

Перепланировка в законе

Как привести квартиру в соответствие с собственными представлениями об удобстве, и не лишиться ее за самовольное переустройство.

15:26, 22.03.2018 // Росбалт, Москва

Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв

Если вы полагаете, что проблемы с законом при самовольной перепланировке вас не коснутся, потому что квартира не в ипотеке, и продавать ее в ближайшее время вы не планируете, взгляните хотя бы на статистику по Подмосковью. Обычно надзорные органы узнают о вашей перепланировке от соседей. Как рассказал главный государственный жилищный инспектор Московской области Вадим Соков, далеко не все жалобы подтверждаются. Тем не менее, в 2017 году Госжилинспекция Московской области вынесла 134 постановления об административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями). С начала 2018 года — 27.

Чем может грозить несогласованная перепланировка в квартире? 

Незаконные перепланировки несут массу опасностей не только тем, кто их проводит, но и соседям. Изменение конструкции вентиляционных каналов и венткоробов часто приводит к исчезновению тяги. Соответственно, нарушается воздухообмен по всему стояку. Такое было, к примеру, в Красногорске на Красногорском бульваре.

После переноса так называемой «мокрой зоны» у соседей снизу появляется сырость, плесень, грибок. Такое нарушение мы недавно выявили в Павловском Посаде на улице Фрунзе.

А в поселке Бутынь Одинцовского района житель дома на Новой улице перенес кухню в жилую комнату, установил там газовую плиту и мойку. В итоге соседи стали жаловаться: находиться дома невозможно из-за запахов готовящейся пищи.

Устройство теплых полов, которые запитываются от системы горячего водоснабжения или центрального отопления, означает увеличение нагрузки на общедомовые инженерные коммуникации (повышается вероятность аварий) и рост коммунальных расходов всех жителей.

Вообще, любые изменения в квартирах, которые сделаны без соответствующих расчетов, могут угрожать несущим конструкциям и инженерным коммуникациям.

Закон запрещает любого рода мероприятия, грозящие ухудшением условий проживания других граждан или преграждающие доступ к общедомовым коммуникационным системам. Это перенос стояков систем отопления и водоснабжения, демонтаж несущих стен, уже упомянутые переделки вентиляционных систем, устройство теплых полов с запиткой от общедомовых инженерных систем. В домах с деревянными перекрытиями нельзя делать бетонную стяжку полов, размещать тяжеловесные перегородки, ванны, джакузи. Нельзя объединять газифицированную кухню и любую из жилых комнат квартиры, присоединять к жилому помещению на последнем этаже чердак с оборудованием доступа из квартиры. 

Желающим сделать перепланировку или переустройство нужно сначала обратиться за консультацией в орган местного самоуправления, который занимается их согласованием. Вам должны дать все необходимые разъяснения по каждому конкретному случаю.

Член Ассоциации юристов России Алексей Дегтяренко рассказал несколько простых правил, которые помогут избежать проблем с незаконной перепланировкой.

Что нужно, чтобы согласовать перепланировку в новостройке?
Если вы хотите согласовать перепланировку, которую только собираетесь сделать, то порядок оформления в новостройке ничем не отличается от вторички. Кроме того, что сначала вам придется оформить право собственности (граждане, живущие в квартирах по договорам социального найма могут получить разрешение на перепланировку с согласия госоргана-наймодателя), и только потом заниматься перепланировкой. На практике, процесс может растянуться на несколько лет. Чтобы приблизить ремонт, можно получить право собственности через суд, и параллельно согласовывать перепланировку.

Если свидетельство о собственности (выписка из ЕГРП)  на руках, можно обращаться в подразделение городской администрации, которое отвечает за архитектуру. Называться подразделение может по-разному: отдел, комитет, управление.

На руках у вас должны быть технический паспорт квартиры и проект перепланировки, соответствующий всем СНИПам, ГОСТам. Заказать проект можно у любого проектировщика, который входит в саморегулируемую организацию (СРО). Членство в СРО лучше проверить.

Технический паспорт и документ о праве собственности с этого года можно заказать в ЕГРП.

Выписку из ЕГРН муниципалитеты могут запросить сами. Но на практике лучше иметь на руках копию и оригинал документа. Это ускорит процесс.

По закону, через 45 дней из администрации (во многих регионах перепланировку можно согласовать через многофункциональный центр) должен прийти ответ: разрешают вам перепланировку по проекту или нет.

Если вы получили разрешение, нужно помнить: через год оно обычно сгорает. Теоретически, его можно продлить, но на практике, если срок действия истек, решать вопрос придется через суд.

После того, как вы закончили ремонт, снова вызываете кадастрового инженера. Лучше, если это будет тот же самый специалист, который готовил проект и технический паспорт. Он проверяет, насколько ремонт соответствует проекту, и готовит заключение о том, насколько ремонт соответствует требованиям пожарной безопасности, нормам СНиП.

Для новостроек есть еще один вариант: договориться с застройщиком, чтобы тот внес вашу перепланировку в проект. Но этот вариант существует только в теории.

Как согласовать перепланировку, которую уже сделали?

Согласовать такую перепланировку можно только через суд. Для этого вам также придется заказать проект и технический паспорт — но уже с фактической планировкой.

Эти документы нужно направить в администрацию с просьбой согласовать перепланировку. Из администрации придет отказ. С этим отказом обращаетесь в суд, к иску прилагаете проект, технический паспорт с новыми характеристиками квартиры, техническое заключение о допустимости перепланировки, заключение санэпидемстанции и пожарных о том, что перепланировка соответствует всем нормам.

Нужно ли согласовывать гардеробные, кладовки, антресоли?

Если вы отделили кладовку или гардеробную капитальными стенами, конструкцию придется узаконить. То же касается антресолей: если это не какая-нибудь навесная конструкция, которую можно легко снять, ее тоже нужно согласовывать.

Можно ли в собственной квартире уменьшить жилую площадь?

Да, даже при строительстве перегородок жилая площадь так или иначе уменьшается. Узаконить такую перепланировку можно как в административном, так и в судебном порядке.

Какие изменения в квартире вообще нельзя узаконить?

Если вы сломали несущие стены в панельке, если увеличили санузел за счет жилой комнаты или кухни, если поменяли местами кухню и комнату (перенесли мокрую зону), если сломали перегородку и объединили балкон с комнатой, если вынесли отопление на балкон, согласовать перепланировку не получится даже через суд. То же касается объединения комнаты с кухней, в которой стоит газовая плита.

Что будет, если сделал перепланировку, которую нельзя согласовать?

Если перепланировку зафиксировала Жилищная инспекция (обычно сотрудники приходят по жалобам соседей), с вас возьмут штраф в 2,5 тыс. рублей, и через суд обяжут все вернуть как было.

Если вы отказались пускать в квартиру сотрудников Жилищной инспекции, на вас могут подать заявление в прокуратуру. Тогда вместе с Жилищной инспекцией к вам придет участковый.

Если вы не вернете квартиру в первозданный вид, за вас это сделает подрядчик, которого наймет государство. Деньги за его услуги с вас взыщут через суд. Так происходит в теории. На практике с подобным в Ассоциации юристов России не сталкивались.

В худшем случае, можно лишиться квартиры. Статья 29 Жилищного кодекса предусматривает расторжение договора соцнайма, если квартира муниципальная. Если жилье в собственности, то по решению суда оно может быть продано с торгов, и приводить квартиру в соответствие с первоначальным проектом будет новый собственник. Так утверждают в Госжилинспекции.

Какие изменения согласовывать не нужно?

Без согласования можно штукатурить стены и клеить обои. Кстати, если толщина стен в результате ремонта изменилась, и площадь квартиры уменьшилась, можно пригласить кадастрового инженера, который все зафиксирует и подготовит технический план для внесения информации в государственный кадастр недвижимости. Может получится сэкономить на налогах и коммуналке.

Во сколько обойдется согласование?

В разных регионах цены могут существенно отличаться. В Челябинске проектная документация стоит в районе 7 тыс. рублей, технический паспорт — от 3 до 5 тыс. рублей. Услуги юриста — 20 тыс. рублей. Таковы примерные расценки на согласование перепланировки через администрацию. Если делать все через суд, расходы на адвоката составят 30-35 тыс. рублей, на документы — заключение, проектную документацию, технический паспорт, технический план — 15-20 тыс. рублей. В Москве суды такого характера обойдутся в 60-70 тысяч рублей, не считая расходов на документы — 30-35 тыс. рублей.

Анна Семенец

 

 

По теме

Статьи

Новости

Все новости

Погода

Москва: 19°, ясно
Санкт-Петербург: 18°