eye best_1 best_2 best_3 best_4 best_5 doubledot dot

Москва

Новостройкам вновь сулят подорожание

В правительстве готовят полный запрет продажи недостроенного жилья с 2020 года, что может взвинтить цены на квартиры в новостройках на 15-40%.

16:25, 06.06.2018 // Росбалт, Москва

Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв

На недавнем совещании у президента Владимира Путина, посвященном закону о долевом строительстве, обсуждали возможность полностью отказаться от продажи жилья с котлована уже к 2020 году, пишут «Ведомости» со ссылкой на источник. «Росбалт» спросил экспертов и участников рынка, как изменятся цены, и кому будет по карману новое жилье.

Директор института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько:

«В настоящее время принято законодательство, по которому с 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут использовать деньги дольщиков, вложившихся в строительство дома. Эти деньги должны будут лежать на эскроу-счете в банке. Застройщик сможет ими воспользоваться только после сдачи объекта. То есть, привлекать деньги на этапе строительства можно, пользоваться ими для возведения дома — нет. Это в теории, а на практике такая схема пока не заработала, так как многие не видят здесь своей выгоды. Прежде всего банки. Они должны получить с кого-то свой гешефт за хранение денег на своих счетах, однако ни застройщик (для которого условия и так ухудшились), ни дольщик оплачивать комиссию банку не хотят.

В тоже время, ситуация в стране с дольщиками, безусловно, катастрофическая. Дело идет к социальному взрыву, поэтому власти и принимают подобные ограничительные меры. Предложение президента, конечно, правильное. Но пока не понятны детали этого нового закона. Будет ли предложен еще какой-то финансовый механизм или он будет реализован в жесткой форме, как озвучен.
Во многих зарубежных странах жилье продается только построенным. Но связано это не с административными запретами, а с жесткой конкуренцией между девелоперами. То есть, по сути, продать не построенный объект просто невозможно. Если покупатель не видит своей квартиры, вида из окна, придомовой территории, подъезда, оформления фасада, он ее просто не купит.

На мой взгляд, данные предложения правильные. И в нынешних условиях (снижения доходов населения) это должно привести к усилению конкуренции между девелоперами. Они должны, наконец, понять, что экстенсивный рост исчерпан. Должны научиться выстраивать более эффективные бизнес-модели, внедрять новые строительные технологии, новые строительные проекты домов, которые станут более востребованными, оптимальными. Соответственно на рынке должны остаться компании, которые понимают и принимают новые экономические реалии, готовы инвестировать в строительство и развитие. А с рынка уйдут те, кто привык снимать сливки, не особенно погружаясь в сложность процесса, и тем более те, кто занимается откровенными аферами, собирает деньги, строит для вида фундамент и пару этажей, и исчезает в неизвестность.

Со стороны государства процесс усиления конкуренции нужно только стимулировать. Заключаться это должно, во-первых, в том, что бы создавать равные условия для девелоперов, а не делить их на своих и чужих, раздавая своим государственные заказы и подряды. Во-вторых, оперативно обеспечивать застройщиков всей необходимой инфраструктурой и согласованием документации: подключение к электросетям, воде, канализации, газовым сетям.
Даже если мы полностью откажемся от продажи недостроенного жилья, стоимость квартир вряд ли сильно вырастет. Во-первых, у населения нет денег, и поднимать цены — это самоубийство для застройщиков. Во-вторых, чтобы поддерживать себя на плаву, они должны продолжать строить. Только это позволит им сохранять рентабельность. В-третьих, если правительство приложит какие-то усилия для их поддержки, то ни массового их ухода с рынка, ни сокращение строительства, ни роста цен не будет. Причем данную ситуацию мы прогнозируем не только для Москвы и крупных городов, но и для регионов».

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

«Если проектное финансирование не предполагало запрета на продажу квартир в домах на этапе возведения, то сейчас, по данным анонимных источников, в правительстве обсуждается полная отмена долевого строительства. Детали нам пока что не известны, так как на законодательном уровне не инициировалось никаких документов. Если предположить, что введут полный запрет на продажу жилья в новостройках, размер входного билета на первичный рынок значительно увеличится. По предварительным оценкам, рост может составить 30-40%. Квартиры в готовых домах традиционно стоили дороже, чем на этапе котлована. Кроме того, цена увеличится за счет возникающих у девелоперов затрат на обслуживание кредитов, которые нельзя будет погасить досрочно. Несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка, условия кредитования для застройщиков остаются невыгодными, а средства дольщиков являются единственным доступным источником финансирования стройки.

Не исключаю, что некоторые застройщики ввиду отсутствия финансирования могут и вовсе отказаться от реализации проектов по такой схеме. Данная мера затронет и вторичный рынок недвижимости, который вряд ли сможет составить конкуренцию современному жилью в новых домах».  

Пресс-служба ГК «ИНТЕКО»:

«Меры, принятые на совещании с участием президента, — по сути, лишь четкий месседж власти о последствиях, которые ожидают отрасль. Ранее уже говорилось, что в новых условиях продавать жилье на этапе строительства будет невыгодно. И компаниям придется менять маркетинговые программы, а вместе с ними и бизнес-стратегии. Поэтому утечка данных (о намерении ввести запрет на продажу строящегося жилья) — продолжение информационной кампании по изменению устройства строительной отрасли. Это и психологическая подготовка всех участников рынка к работе в новых условиях. Для девелоперов это слом всех привычных подходов ведения бизнеса. В результате выживут только крупные и наиболее эффективные компании. По предварительным оценкам, с рынка будут вынуждены уйти не менее 30% застройщиков.

Особая сложная ситуация на первом этапе ожидается в регионах. У местных компаний финансовые возможности ограничены, и приспособиться к работе в новых условиях им будет труднее. Для покупателей риски еще больше снизятся, а безопасность сделок возрастет. Однако за это придется заплатить более высокую цену. Стоимость квадратного метра вырастет. Квартиры в новостройках подорожают минимум на 30%. Но рост цен окажется растянутым во времени. Сначала он будет сдерживаться большими объемами предложения. Но по мере его вымывания и сокращения новых проектов, темпы роста цен на первичном рынке ускорятся».

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

«Текущая дорожная карта, утвержденная в декабре 2017 года, предполагает реализацию механизма эскроу-счетов на базе долевого строительства. Переходный этап с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года предусматривает заключение ДДУ как с использованием счетов эскроу, так и c привлечением денежных средств напрямую от покупателей. Далее — только в рамках эскроу, однако все равно с заключением договоров участия в долевом строительстве.

Сейчас появилась информация об ускорении реформ, и даже отказе от продаж строящегося жилья. Пока эти вопросы находятся в стадии обсуждения, однако, переход на реализацию только готового жилья — кардинальная мера для сферы недвижимости. Проблема решается не за счет повышения прозрачности схемы покупки, а за счет замены одного правового механизма на другой.

Покупатели больше не смогут рассчитывать на доступные инвестиционные цены, которые вводят застройщики в целях привлечения спроса. Продажа готовых объектов по высокой стоимости, характерных для готового фонда, отсечет часть спроса среди покупателей, рассчитывавших на меньший бюджет покупки. Застройщики со своей стороны столкнуться с проблемой изменения финансовой модели бизнеса и удорожанием привлекаемых денежных средств».

Заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам KASKAD Family Наталья Дубина:

Не секрет, что подавляющее большинство людей предпочитают покупать квартиру на этапе строительства, что легко объяснимо, поскольку такая квартира стоит, как правило, на 20-30% дешевле уже построенной.

В случае отмены 214-ФЗ последствия вполне предсказуемы, поскольку застройщику для строительства будет необходимо использовать кредитные деньги, что приведет к увеличению стоимости жилья для конечного потребителя. В этом случае покупатель, конечно, получит свою квартиру сразу, но по более высокой цене.

Таким образом, обсуждаемые нововведения вряд ли можно считать преимуществом для покупателя. До отмены закона у него было два варианта на выбор: инвестировать в новостройку или купить готовую квартиру. После отмены закона выбора не останется.

Тем, кто сейчас задумывается о покупке недвижимости, стоит обратить внимание, что в продаже еще есть объекты на «старых» условиях, когда недвижимость можно приобрести по относительно льготной стоимости. После реализации всех запланированных законодательных инициатив возможно появление так называемого «разрыва» спроса и предложения, поскольку покупать недвижимости по ДДУ будет запрещено, а новых построенных объектов в достаточном количестве еще не будет. С наибольшей вероятностью это вызовет дефицит на рынке недвижимости и, как следствие, малый выбор квартир и высокие цены.

Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов:

«Предложенные нововведения помогут решить проблему „обманутых“ дольщиков и исключить риски покупателей приобрести квартиру в „долгострое“. Защитит данная законодательная инициатива и девелоперов от потребительского „терроризма“, поводом для которого в большинстве случаев являются просрочки в сроках сдачи жилых домов в эксплуатацию. При этом данное нововведение может привести к значительному росту цен. Ведь квартиры в уже введенных в эксплуатацию домах стоят примерно на 15-25% дороже, чем на старте продаж. Также снизится и инвестиционная привлекательность новостроек, поскольку стоимость уже готовой недвижимости растет не так динамично как строящейся. Можно ожидать и сокращения количества застройщиков на рынке. Некоторые компании могут просто не получить проектное финансирование на стройку, для других данный вариант может быть просто не очень интересным в силу меньшей маржинальности. Поэтому они сами уйдут с этого рынка».

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:

«В проектном финансировании нет ничего нового и страшного. Мы, например, так работаем с самого первого нашего проекта и особых сложностей не видим. Полный переход на такую систему позволит снизить риски для граждан при покупке жилья, и повысить прозрачность строительной отрасли.

В этом случае все будет зависеть от тех условий работы, которые предложат банки, а также от доходности девелоперского бизнеса: если она сохранится, то никаких серьезных последствий для отрасли не будет».

Директор департамента жилой недвижимости, GORN Development Мария Котова:

«С 1 июля заработают правки, касающиеся в первую очередь, способа финансирования проектов, которое теперь на 90% будет зависеть от банковских структур. По разным оценкам, это может привести к уходу с рынка до 85% существующих в стране строительных компаний, что, безусловно, скажется на конкуренции на рынке среди девелоперов и, в конечном итоге, ударит по кошельку покупателя. Хотя надо признать, что при таком подходе риски недостроя и появления обманутых дольщиков снижаются кратно.

Инициатива, описываемая в материале „Ведомостей“, по сути является продолжением уже внесенных изменений — снижение рисков для покупателей, ужесточение условий для работы девелоперов.

Но, по большому счету, вектор развития рынка недвижимости на фоне ужесточения правил игры определит состояние экономики. На западе госрегулирование деятельности застройщиков привело к улучшению качества жилья, на востоке сложилась обратная ситуация.

На внедрение подобных мер требуется время, рынок не сразу отреагирует ценовыми колебаниями, особенно, с учетом накопившегося предложения. По мере вымывания предложения и снижения темпов строительной активности цены пойдут вверх, однако резких скачков не будет. В перспективе пяти лет рост цен может составить 30%. Это касается регионов с высокой покупательской способностью, на периферии рынок менее волатильный,
прогноз роста — 15%».

Анна Семенец

 

 

По теме

Статьи

Новости

Все новости

Погода

Москва: 22°, ясно
Санкт-Петербург: 18°, ясно