Рынку жилья грозит новый шок: можно ли сейчас покупать квартиру?

Непростая ситуация складывается сегодня на рынке жилья. Связано это с неопределенным будущим программы по льготному ипотечному кредитованию новостроек.

В настоящее время в проекте госбюджета на 2023–2025 годы, который принят Госдумой в первом чтении, не заложены средства на компенсацию льготных ставок банкам. Замминистра финансов Алексей Моисеев отметил, что Минфин не считает необходимым продолжать поддержку первичного рынка жилья — и исходит из того, что программа льготной ипотеки будет завершена 31 декабря 2022 года. Именно необходимые на эти цели 73 млрд рублей сейчас заложены в проект бюджета.

Между тем ранее Минстрой заявлял, что продление льготной ипотеки важно для роста объемов жилищного строительства, что благотворно скажется на развитии экономики в целом. По мнению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, застройщикам важно понимать, что в перспективе трех-пяти лет у них будет сформирован хороший спрос. «А для этого льготные программы должны действовать все-таки минимум на этот период времени», — пояснял замглавы Минстроя.

Кроме того, в 2023 году Центробанк собираются лишить девелоперов весьма популярного механизма «нулевой ипотеки» — субсидированных кредитов на приобретение жилья по ставке, близкой к нулевой. Именно эта практика позволила нарастить продажи на первичном рынке жилья в летние месяцы, оттянув покупателя с вторичного рынка.

«Ларчик открывается просто, но имеет двойное дно. Банк по договоренности предоставляет заемщику ипотечный кредит по стремящейся к нулю ставке, а застройщик компенсирует финучреждению разницу между ее величиной и базовой ставкой. При этом свои затраты девелоперы изначально закладывают в стоимость квартиры — в тело кредита», — отметил в комментарии «Росбалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.

На происходящее быстро обратил внимание Центробанк. «Сейчас многие, может быть, видят: есть, действительно, очень низкие ставки, даже близкие к нулю — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, рыночные ипотечные ставки не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ), а рынок жилья имеет признаки «некоторого перегрева».

Кроме того, финансовый регулятор предупредил в своем докладе, что кредиты с субсидией от застройщика по «экстремально низким ставкам», вплоть до 0,01%, представляют угрозу для всей финансовой системы, поскольку «увеличивают риски образования пузыря — сначала за счет технического разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря».

Между тем, анализируя ситуацию, эксперты рынка отмечают, что на фоне ситуации неопределенности сегодня фиксируется падение спроса на новостройки при почти рекордных объемах ввода жилья. И очевидно, что при отмене программы льготной ипотеки интерес покупателей к предложению рынка первичного жилья снизится еще больше. Это грозит серьезными проблемами строительной отрасли, а также связанным с ней сферам экономики. Вероятно, именно эти опасения лежат в основе решения Совфеда рекомендовать правительству рассмотреть вопрос о продлении действия мер поддержки застройщиков и программы льготной ипотеки, которое палата регионов одобрила на заседании 16 ноября.

«Считаю, что рынок спасет только снижение цен, причем довольно существенное. За 2020 и 2021 годы при снижении доходов населения жилье в Москве подорожало на 50-70%. Это нонсенс. Одно дело, когда жилье дорожает в условиях роста экономики и доходов, как было в нулевые. Другое дело — сейчас. Поэтому мне кажется, что тот пузырь, который надулся за эти два года, должен лопнуть, цены должны вернуться на уровень начала 2020 года — примерно на 30% меньше тех максимумов, которые были достигнуты в первом квартале 2022 года», — отмечал ранее в комментарии «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко.

Как полагают эксперты, если все же правительство решит отказаться от льготной ипотеки, фокус покупательского интереса с перегретого рынка новостроек в значительной степени сместится на вторичный рынок, где квартиры продаются с ощутимым дисконтом.

Что касается ответа на вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру, специалисты по недвижимости предлагают трезво взвесить ситуацию и учесть все доводы за и против. «На мой взгляд, если вы обладаете суммой, позволяющей приобрести квартиру, то стоит обратить внимание на „свежую“ вторичку, которая может оказаться ничуть не хуже предложения в новостройке. Это, как правило, жилье хорошего качества, расположенное в обжитом районе. Кроме того, вам не придется год слушать шум соседских ремонтов», — отмечает Виктор Галкин.

Как полагает эксперт, до конца года на рынке ипотечных новостроек будет наблюдаться повышенная активность. К этому приведут как традиционное сезонное оживление спроса, так и опасения, вызванные слухами об отмене льготной ипотеки. При этом покупатели не будут обращать особого внимания на стоимость квартиры. Между тем, по мнению Галкина, вероятность продления льготных ипотечных программ — в существующем виде или в форме новых предложений для определенных категорий покупателей — весьма высока.

Еще один алгоритм действий предлагает вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев. Ссылаясь на прогнозы экспертов о предполагаемом снижении стоимости жилья в 2023 году на 10-20%, он советует не спешить с покупкой квартиры, в том числе и с помощью ипотеки. Самым выгодным вариантом в данной ситуации эксперт считает аренду жилья, которая обходится в 4–5% годовых от цены недвижимости. Основную накопленную сумму можно положить на депозит, чтобы получать процент от вклада.

«А когда цены к осени 2023 года на 10–15% скорректируются и ипотечная ставка вслед за ключевой ставкой ЦБ понизится, можно приобретать недвижимость», — полагает Апрелев. Он также напоминает, что к 2024 году Центробанк намерен снизить ключевую ставку до 4%. Ее значительная коррекция, по мнению эксперта, может послужить сигналом для начала покупки жилья.

Мария Осадчая