Апартаменты никогда не приравняют к жилью

Разговоры о том, что доля апартаментов на рынке недвижимости растет, и пора бы уже определиться с их правовым статусом, потому что люди покупают их вовсе не для того, для чего они были задуманы, длятся как минимум 10 лет. В чем, собственно, заключается проблема, «Росбалт» писал здесь. Все эти годы в информационном поле активно распространялась идея о том, что апартаменты могут приравнять к жилью. Неоднозначные заявления на этот счет делали и Минстрой, и правительство, из которых рядовые граждане при желании могли сделать вывод о том, что как минимум уже готовые апартаменты получат статус жилья. Законопроекты вносились на обсуждение в Госдуму и отправлялись в архив, на смену им приходили новые документы и новые заявления, назывались даже даты, когда окончательное решение должно быть принято. Тем временем апартаментов в продаже становилось только больше. Поскольку они были дешевле квартир, россияне охотно их покупали, ожидая, что разница в статусе скоро исчезнет: кто-то — в надежде перепродать потом подороже, кто-то — желая сэкономить на покупке жилья.

Теперь власти, наконец, решили внести ясность. Как заявил глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов, никто и не обещал перевода апартаментов в жилую недвижимость. «Апартаменты не будут приравнены к жилью и не подпадут под действие Жилищного Кодекса», — цитируют парламентария «РИА Новости». К чему они будут приравнены, депутат, правда, тоже не уточнил, отметив лишь, что апартаменты могут вынести в отдельную категорию недвижимости, чтобы снизить коммуналку и налоги.

Означает ли заявление депутата, что в вопросе, касающемся статуса апартаментов, власти поставили точку? Как это скажется на рынке недвижимости, на ценах, и что происходит в этом сегменте сейчас? Об этом «Росбалт» спросил экспертов отрасли.

По сути, сейчас есть две категории апартаментов, рассказал руководитель департамента новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. Первая — это элитные апартаменты, которые строят, как правило, в центральной части города. В основном это Москва и Петербург. Покупателям такой недвижимости обычно не важно, можно ли в них прописаться, предусмотрены ли для них детсады, школы, поликлиники, поскольку они пользуются услугами частных образовательных центров и коммерческих клиник. Для них не имеет значения, какое решение о статусе апартаментов примут чиновники. И есть вторая категория: апартаменты массового сегмента, которые строят в спальных районах города — в Москве, Питере, на юге России. Их покупают вместо жилья, просто потому что выходит дешевле. Как раз для владельцев такой недвижимости вопрос статуса принципиально важен.

До недавних пор и элитные апартаменты в центре, и эконом-класса — на окраинах, стоили в среднем на 15-20% дешевле квартир, чем и заслужили свою популярность. «Разницу в цене проще всего увидеть в жилых комплексах, где есть и апартаменты, и квартиры, имеющие одинаковое расположение и отделку. Например, в одном из ЖК Замоскворечья апартаменты без отделки стоят 484,7 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как квартира без отделки здесь же стоит 534,3 тысяч рублей за „квадрат“. В этом случае разница составляет 10%. Если мы говорим о недвижимости площадью 40 квадратных метров, такое отличие в цене выльется в 2 млн рублей. В среднем же апартаменты дешевле квартир на 15-20%», — отметила главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

Дешевизна такого типа недвижимости объясняется просто: требования к апартаментам отличаются от тех, что закон предъявляет к жилым помещениям: зачастую их возводили там, где земля была привлекательной, но построить жилой дом было невозможно в силу законодательных ограничений, отметил Зайцев. То же самое подтвердил «Росбалту» заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: «Поскольку при возведении апартаментов работают другие нормы и правила, их строительство зачастую дешевле, и стоимость квадратного метра в строящихся апартаментах в среднем меньше, чем в аналогичных по характеристикам жилых комплексах — на 15-20%».

Сейчас, по данным МИЭЛЬ, на первичном рынке Москвы, в старых границах города, апартаменты составляют 14% от общего объема новостроек в продаже. Это порядка 4,5 тысяч объектов. «Всего 143 корпуса новостроек в столице целиком или частично относятся к апартаментам, а стоимость квадратного метра сейчас варьируется от 218 тысяч до 2,8 млн рублей», — рассказала главный аналитик компании.

Однако до недавних пор доля апартаментов была выше. Слухи о том, что их скоро приравняют к жилью, подогревали интерес к этой категории недвижимости и среди покупателей, и среди застройщиков. «На фоне обсуждения возможности перевода нежилых апартаментов в жилье, мы действительно фиксировали небольшой рост спроса. Поскольку стоимость апартаментов традиционно ниже, чем квартир, некоторые покупатели приобретали такой вид собственности, рассчитывая, в том числе, на возможность перевода ее в жилье», — отметила главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

В 2016–2018 годах доля апартаментов достигала 20-25% от всех новостроек в Москве, и рынок рос. Сократился объем предложения апартаментов, по словам Бережновой, только в 2021 году, чему способствовал рост спроса на такой формат жилья и довольно скромное количество новых объектов. Их попросту раскупили, а новых в текущих экономических реалиях строить стали меньше.

«Когда законопроект о статусе апартаментов внесли в Госдуму, спрос на них резко вырос», — подтвердил руководитель департамента новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. Многие россияне под эту историю стали покупать апартаменты: одни — в инвестиционных целях, чтобы потом их подороже перепродать, другие — чтобы сэкономить. Высокий спрос повлиял и на стоимость такой недвижимости. «Цены на апартаменты и жилье, если брать объекты, схожие по локации, площади и другим характеристикам, отличались в среднем на 20%. С появлением законопроекта о статусе апартаментов эта разница в массовом сегменте сократилась до 10-15%, а в бизнес-классе — до 5%. Отчасти это было связано с тем, что ажиотажный спрос вымыл с рынка часть предложения, в результате чего ценник на апартаменты и жилье практически сравнялся, отчасти — с законопроектом, который должен был урегулировать статус апартаментов. Люди стали очень активно покупать апартаменты, небольшие однушки-двушки, желая рискнуть и сыграть на выходе закона», — отметил Зайцев.

Так или иначе, за те годы, пока шло обсуждение статуса апартаментов, в России появился целый пласт граждан, которые купили их для жизни. Многие решили сыграть в эту азартную игру и проиграли. Конечно, напрямую россиян никто не обманывал, разве что черные риелторы и нечистоплотные застройщики, отметил эксперт. «Да, были слухи, заявления, проекты законов, но решения о том, чтобы приравнять их к жилью, принято не было, и все об этом знали», — отметил Зайцев. Однако и на первичном, и на вторичном рынке продавцы не забывали упомянуть о том, что в скором времени все так и случиться. Получается, что даже цивилизованные участники рынка пытались сыграть на появлении закона в свою пользу.

Означает ли заявление депутата, что в вопросе статуса апартаментов наконец появилась ясность? По мнению Зайцева — нет. «Предыдущее заявление о том, что апартаменты получат многофункциональный статус, было не просто заявлением, оно было законопроектом. И тем не менее, документ так и не был принял. Сейчас мы обсуждаем заявление депутата, которое может быть в том числе его личным мнением. Мы уже много раз слышали совершенно разные заявления на счет апартаментов. Назывались даже конкретные сроки, когда законопроект должен быть принят. Мне кажется, вряд ли заявление парламентария можно считать окончательным решением вопроса», — отметил собеседник «Росбалта». Пока мы не увидим принятого закона, точку ставить рано, полагает он.

«Имеет ли право государство сейчас принять такое решение? Да, имеет. Но должно ли оно принимать такое решение? Нет, не должно», — полагает эксперт. По мнению Зайцева, именно государство, как регулятор, допустило ситуацию, в которой статус апартаментов долгие годы находился под вопросом. При этом никто не запрещал их строить и продавать. «Сейчас государство в ответе за то, что очень много россиян живет в пограничном состоянии, и оно должно этот вопрос решать. Не решать его было бы неправильно. Я думаю, они этот момент учитывают, и однобокое решение, которое ущемило бы права владельцев апартаментов, принято не будет», — отметил собеседник агентства.

По мнению Зайцева, в правительстве могут ввести разные правовые статусы для апартаментов, в которых люди уже живут, и для новых. Но совершенно точно апартаменты не могут оставить в том статусе, в котором они есть сейчас, и совершенно точно не могут запретить в них жить. «Властям придется искать какой-то компромисс. На мой взгляд, наиболее реалистичный выход из ситуации: по старым апартаментам сказать, что их приравняют к жилью: „Купили, успели, повезло“. А вот по новым стоит ввести уже четкие правила, чтобы застройщики понимали, строить их или нет, а россияне — стоит ли их покупать. Я думаю, этот выход устроил бы всех», — считает эксперт. В противном случае может возникнуть социальная напряженность, если владельцы апартаментов посчитают, что им обещали совсем другое, а в итоге обманули.

«Если апартаменты все же откажутся приравнять к жилью, и какой-то иной статус будет закреплен законодательно, это в первую очередь повлияет на спрос. Если падение спроса будет устойчивым, цены на апартаменты начнут снижаться более активно, чем сейчас снижаются на то же первичное и вторичное жилье. По нашим оценкам, квартиры в новостройках до конца года могут подешеветь на 5%, а апартаменты, с учетом последних заявлений, — до 10%», — отметил Зайцев. Но ключевым фактором, влияющим на цену, будет все же не правовой статус апартаментов, а программы субсидирования жилья и наличие платежеспособного спроса, считает он. «Покупательная способность падает, и разница в цене квадратного метра для многих сейчас критична. Если в правовом поле апартаменты будут не сильно отличаться от жилья, а стоить будут, как и сейчас, дешевле, я думаю, их продолжат покупать. Однако из заявления депутата ясно только то, что их не приравняют к жилью, и совершенно ничего о том, чем же они, собственно, будут и к чему их приравняют», — заключил эксперт.

Анна Семенец