Наследие Corona: скромное обаяние агломерации

Великий исход горожан на природу — одно из самых заметных последствий режима самоизоляции. Привычные к многоквартирным ульям, но напуганные эпидемией, жители Петербурга эвакуируются в Ленинградскую область, арендуя и скупая дома, дачи и участки. Надолго ли? И как это скажется на образе жизни горожан, а как — на судьбе двух соседних регионов, интрига об объединении которых десятилетиями не теряет актуальности? Разбираемся в рубрике «Наследие Corona».

Мысль «нам нужно место, где комфортно укрыться от зомбоапокалипсиса, и не сойти с ума в четырех стенах», посетила в 2020 году очень многие головы. В то время, как счастливые обладатели загородных домов и дач «постили» в сетях свидетельства единения с природой («спасибо пандемии, что сподвигла»), их запертые в квартирах собратья повышали спрос на недвижимость в Ленинградской области. Это, понятно, не только петербургская история: в сети даже появился отдельный тэг #cottagecore для маркировки сообщений новейших пейзан.

Снять и забыть

В оперативном режиме проблема решалась арендой — как длительной, так и краткосрочной. Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев делится подсчетами: спрос на долгосрочную аренду загородных объектов за год увеличился в Ленинградской области в 2,2 раза, объем предложения по итогам 2020-го вырос на 8%.

ЦЕНА АРЕНДЫ
Средняя цена за объект в долгосрочной аренде к концу года более заметно выросла в Ленинградской области (на 29%), где арендовать загородное жилье можно было в среднем за 45 000 рублей в месяц. В Московской области, для сравнения, рост цен в 2020 году составил 14% (40 000 рублей).

Что касается рынка кратковременной (то есть ситуативной) аренды, то, как говорит руководитель этого направления «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин, здесь тоже нельзя не отметить значительный рывок спроса: в Ленинградской области этот показатель в 2020-м вырос аж в четыре раза по сравнению с 2019 годом. Средняя цена осталась на прежнем уровне — арендовать дом в области можно за 5 тыс. рублей в сутки. Спрос аналогичного толка в Петербурге вырос на 80%, а средняя цена за объект также осталась без изменений и составила 7 500 рублей в сутки.

В Ленинградской области в 2020 году количество сдаваемых на короткий срок объектов увеличилось на 50% по сравнению с 2019 годом. В Петербурге этот показатель незначительно снизился (-1,2%).

С капитальными намерениями

Что касается тех, кто собрался за город всерьез и решился на покупки, по данным аналитиков «Авито Недвижимость», спрос на приобретение дач, домов, коттеджей и таунхаусов в годовом выражении (2020-й к 2019-му) вырос в Ленинградской области в 2,3 раза.

Наибольшая доля запросов покупателей в 47-м регионе пришлась, по наблюдениям «Авито», на дома — 53%. Свободные земельные участки также пользовались повышенной популярностью в первый год пандемии — спрос в категории ИЖС в Ленобласти увеличился в 2 раза. Добавим и сведения об участках сельхозназначения в СНТ и ДНТ, спрос на которые в 47-м регионе также удвоился.

В «Авито» делают вывод, что предложение старалось реагировать на возросшие потребности населения: по данным этого сервиса количество объявлений о продаже загородных объектов увеличилось в Ленобласти на 10%, причем наибольшее их количество, в полном соответствии с запросами покупателей, в сегменте домов (55%). Число объявлений о продаже земли под индивидуальное жилищное строительство выросло в Ленобласти на 13%, на участки сельхозназначения в СНТ и ДНТ — на 15%.

В то же время коммерческий директор «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов уверен, что покупок на загородном рынке было бы больше раза в полтора, если бы было достаточно хорошего предложения.

«За 2020 год скупили все качественные проекты в разных классах комфортности и с разными типами объектов (участки без подряда, с подрядом, готовые дома), а застройщики пока еще не успели вывести новые предложения», — добавляет он.

ЦЕНА ПОКУПКИ
Уровень цен на покупку загородной недвижимости в Ленинградской области, по данным «Авито Недвижимость» за 2020 год, возрос на 14% — приобрести жилье в пригороде было возможно в среднем за 2,8 млн рублей. В Подмосковье рост цен на загородные объекты составил 10% в сравнении с показателями 2019 года — средняя стоимость объекта по итогам года была равна 3,3 млн рублей.

Не только стадное чувство

Если рассуждать о том, чем именно руководствуются новые пейзане, то в большей степени интересует, конечно, побудительные мотивы покупателей, а не арендаторов. Арендаторам собраться — только подпоясаться. Другое дело — землевладельцы.

Отрицать первостепенность влияния пандемии было бы странно. Без самоизоляции и тотальной удаленки для взрослых и детей долговременное пребывание вне города было бы просто невозможно. Кроме того, локдаун и последовавшие экономические сложности заставили многих ждать снижения курса рубля к концу 2020 года — а потому искать механизмы сохранения сбережений. Доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС Артем Голубев отмечает также, что, по разным расчетам, до кризиса у граждан хранилось до 30 трлн рублей накоплений, большая часть из которых находилась на срочных банковских вкладах. Снижение доходности по вкладам стимулировало население к поиску иных источников вложений.

Но, например, «Авито Недвижимость» предлагают не сводить все мотивы исключительно к эпидемическим. Там отмечают, что повышение интереса к загородному жилью спровоцировали также запуск программы «Сельская ипотека», продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года, расширение возможностей использования материнского капитала для строительства домов. В компании «ФАКТ» к числу этих факторов добавляют запуск специализированных банковских программ «для загорода».

Даже если на практике они пока не заработали в полную силу — на представление о доступности загородной недвижимости все равно влияют. Кстати, буквально в субботу стало известно об очередной инициативе Минфина, который предлагает распространить льготную программу «Семейная ипотека» на строительство частных домов.

Алексей Баринов считает, что «город вообще явно начал проигрывать загороду из-за увеличения стоимости жилья и снижения уровня комфорта». Кроме того, по его мнению «для принятия решения о переезде за город очень важна роль „сарафанного радио“. Люди гостят у друзей в загородном доме, примеряют на себя эту жизнь и вдохновляются идеей переехать в свои владения. Вся эта система будет работать как снежный ком: большое количество людей, купивших участки и дома, привлекут в дальнейшем еще большее число покупателей».

О взаимовлиянии покупателей говорит и Артем Голубев: «В некотором смысле всплеск спроса на загородную недвижимость действительно можно назвать эмоциональным. Здесь может сказываться и так называемое „стадное чувство“, когда действия одних провоцируют интерес к этому у других».

Это, как кажется, ключевой момент. Может ведь статься, что волна загородного интереса имеет лишь ситуативный, чуть ли не панический характер — под лозунгом бегства от вируса. Плюс — важнейший фактор закрытых границ. Тем, кто прежде летал за рубеж, нужно где-то удовлетворять свои рекреационные потребности. Вероятно, в большей степени эта категория потребителей повлияла на рынок аренды. Но и в покупки они тоже вложились.

Что же будет, когда вернется возможность путешествовать? Ведь, вспомним, в 2018-м мы уже наблюдали падение спроса на загородную недвижимость на 2%, в то время как предложение выросло на 12% (данные «Авито»). Многие полагали тогда, что это взрослые наследники избавляются от «старых дач» — потому что жизни на земле это поколение горожан предпочло туризм.

Вы надолго или в гости?

Так что главный вопрос, который терзает в этой связи — на сколько хватит запала? Не будет ли обратного оттока? На этот счет есть разные мнения.

Так, известный эконом-этнограф, специалист в области социально-экономического развития регионов Наталья Зубаревич, говоря о Москве и Подмосковье, где ситуация — аналогична, высказалась на одной из недавних научных конференций: «В пригороде возможны интересные изменения. Потому что уже „ходили жить“ в пригород — но тогда это было модно, это были коттеджи. А сейчас люди стали понимать, что надо бы в пригороде жить, потому что так — безопасней».

В «АВИТО» делают вывод, что многие люди начали устойчиво рассматривать объекты за пределами города именно как постоянное место жительства, реальную альтернативу квартире.

«Изменения в структуре потребительских ценностей, особенно среди представителей более молодого поколения, тренд на деурбанизацию — все это создает предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем, а пандемия усиливает наметившиеся ранее тенденции», — рассуждает Дмитрий Алексеев.

Алексей Баринов также считает, что «мир прежним уже не станет». Кроме того, есть мнение, что это не последняя пандемия.

Но, например, Артем Голубев уверен, что повышенный спрос на загородную недвижимость сойдет на нет в текущем году и спрос до конца года вернется к обычным значениям последних лет. Более того, есть вероятность спада спроса и некоторого снижения цен на недвижимость как в городе, так и в его окрестностях.

Анна Сирро, историк архитектуры и искусства, рассуждая о влиянии удаленки на возможность загородного проживания, отмечает, что до появления совершенных моделей беспилотных такси, роботов в сфере сервиса, реалистичных ботов, у нас еще есть какое-то время. Полагаю, что в нашей стране еще лет 15-20 рынок труда будет требовать реального присутствия человека. Тем более в культурной столице много профессий, которые будет сложно заменить без потерь.

Автор телеграм-канала «О городах и данных» Инесса Трегубова предполагает, что, при всей сегодняшней распространенности дистанта, «рано или поздно люди начнут выходить в офисы и тогда встанет вопрос транспортной доступности. Если так же, как и в Большом Лондоне, где еще в 60-х годах значительная часть обеспеченных людей уехала загород, с дачи можно будет в пределах часа добраться до работы, то тренд сохранится. В противном случае, люди вернутся в город».

Время в пути

Время, которое требуется потратить на дорогу от загородного места дислокации до точки назначения в Петербурге — фактор, что очевидно, принципиальный.

«На 10 самых востребованных районов Ленинградской области приходится 95% потенциального спроса. Конечно, многие рассматривают дома в 10-15 км от КАД — чтобы было удобнее добираться до офиса в Петербурге». Правда, по словам эксперта, «в последние годы плотность коттеджных поселков увеличивается, да и загородный образ жизни уже не является уединенным, поскольку в области развивается и городское строительство за счет объектов комплексного освоения территории. Поэтому есть вероятность, что в перспективе загородный рынок „отступит“ дальше от КАД», — отмечает по этому поводу главный эксперт аналитического центра «ЦИАН» Виктория Кирюхина,.

Но пока поселки на удалении более 15-20 км от границы Петербурга чаще рассматриваются для сезонного проживания в летнее время, а 100-километровый пояс вокруг мегаполиса служит преимущественно для локализации избранных граждан «класса выше среднего». Как поясняет старший научный сотрудник социологического института РАН Мария Мацкевич, степень массовости этого явления — переезда за город — вообще не стоит преувеличивать. Речь идет, максимум, о десятках тысяч петербуржцев, что в масштабах северной столицы — не так уж и много.

Констатировать приходится другое: тенденция к социальному расслоению, заметная и до пандемии, теперь еще усугубилась.

«Очень немногие могут позволить себе такой образ жизни — европейский, даже американский: не только покупку капитального дома, но и его постоянную эксплуатацию — это крайне недешево. Да и одних денег недостаточно — нужно иметь такую работу, которая позволяла бы варьировать график», — добавляет Мацкевич.

По словам социолога, бонусом к зелени и экологичности теперь идет еще и меньшая опасность заразиться коронавирусом. Это новая грань элитарности. С частными авто то же самое — еще в первую волну пандемии стала очевидна разница в статусе между пользователями общественного транспорта и владельцами собственных машин, которые, говоря прямо, получили больше шансов на выживание.

Ползучая экспансия в Ленобласть

Кем же ощущают себя новые пейзане — петербуржцами или жителями Ленинградской области? Меняется ли их ментальность и региональная самоидентификация?

По мнению Марии Мацкевич, эти люди, конечно, продолжают оставаться горожанами, обитая на просторах 47-го региона, но работая, обучаясь, посещая медицинские учреждения в Петербурге. Собственно, свой образ жизни они привозят вместе с собой. Именно поэтому разница между той самой 100-километровой зоной по периметру северной столицы и «остальной Ленобластью» видна невооруженным глазом: по ресторанам, торговым центрам, домам, плотности населения.

Тут, конечно, приходится рассуждать о развитии Петербургской агломерации и аналогиях с Москвой и Московской областью. У нас темпы — помедленней, но тем не менее процесс идет. Как формулирует Мария Мацкевич, крупные центры продолжат втягивать в себя ближайшие территории.

И это уже — не тот уровень проблем, что пятнадцать лет назад: сезонный наплыв дачников, повышение их силами трафика на областных дорогах и переполнение областных контейнеров чужеродным мусором в купе с невозможностью воспользоваться медициной в регионе пребывания. Уровень проблем — как в Кудрово, Мурино, Буграх. Многим памятен публичный демарш новоявленных жителей тогда еще деревень в 2018 году — они выступили с петицией о присоединении приграничных земель к Петербургу. Потому что живут там петербуржцы, которые работают — а часто и прописаны — в Северной столице и хотят пользоваться всеми ее благами. Чего уж кривить душой:по факту это, действительно, и есть Петербург, хотя формально — Леноблать.

Вне зависимости от степени справедливости претензий поселенцев из многоэтажек, возникает вопрос — какой будет позиция петербуржцев «из частного сектора»? И чем закончится эта ползучая экспансия? Может ли использоваться в политических целях расширение петербургских колоний в сопредельном регионе? Известно ведь, что тема слияния Петербурга и Ленобласти периодически дебатируется в публичном и управленческом сообществе и окутана клубком интриг.

Мария Мацкевич считает, что, возможно, не в ближайшее время, но эта карта наверняка может разыгрываться. «Здесь есть потенциал для конфликтов или манипуляций» — уверена она.

А вот Артем Голубев полагает, что для возможности более оперативного решения выделенных проблем вопрос объединения двух субъектов — вполне логичное решение. «Однако многое упирается в интересы околовластных групп в каждом из этих субъектов. Изменения могут произойти, пожалуй, лишь при решительных действиях на федеральном уровне, в директивном порядке. Но такой вариант в ближайшее время маловероятен, поскольку и на федеральном уровне найдутся лоббисты интересов каждого из двух субъектов», — добавляет эксперт.

Наталья Гладышева