Владислав Иноземцев. Развитие ипотеки для России — хорошая новость

Хочется сказать пару слов о состоянии ипотечного кредитования в России и перспективах отечественного рынка недвижимости. Накануне Владимир Путин, вы­ступая на инвестфоруме «Россия зовет!», рассказал о рекордном объеме кредитов, выдаваемых на покупку жилья (в этом году их сумма может превысить 3,5 трлн рублей против 3 трлн в прошлом и 2 трлн в 2018 году). Оптимизм главы государства несколько контрастировал, однако, с заявлениями Банка России, несколько раз предупреждавшего об опасностях слишком активного ипотечного кредитования, а также с оценками экспертов, говорящих о пере­оцененности российской недвижимости.

Оценивая ситуацию, я бы в данном случае поддержал оптимизм Путина: развитие ипотеки для России — хорошая новость. Я даже не говорю о том, что мы тем самым создаем экономическую модель, схожую с западной (с 2004 по 2015 год число выданных кредитов выросло в 40 раз, а их совокупный объ­ем в рублях — более чем в… 200 раз — и в результате началось активное снижение ставок, опустившихся с 14,4% в 2015 году вдвое — до 7,3% в августе этого года). Важнее то, что ипотечное кредитование сейчас поддерживает строительный бизнес, в кото­ром нет признаков «перегрева», и спрос на недвижимость, цены на которую в последнее время отнюдь не «пузырятся».

Основными отличиями российского рынка недвижимости от, например, американского накануне 2008 года я бы назвал три. Во-первых, цены нахо­дятся далеко не на пиковых значениях: уже в 2008–2010 годах коррекция составила более 30% в долларовом эквиваленте, а к концу 2019 года долларовые цены на российскую недвижимость были в среднем в 2,6-3 раза ниже, чем весной 2008 года — при том, что долларовый эквивалент средних зарплат сей­час находится на уровне 2008 года. Во-вторых, развитие ипотеки даже в нынешних масштабах не более чем поддерживает строительный бизнес «на пла­ву» (с максимума в 85,3 млн кв. м вводимого в год жилья в 2015 году объемы со­кратятся до 75 млн кв. м в текущем году, несмотря на то, что их неоднократно планировалось довести до 120 млн кв. м в год). Фактически стройкомплекс име­ет мало шансов даже на сохранение нынешней ситуации без «подпитки» со стороны ипотечников — и продление программы льготного кредитования под 6,5% до середины 2021 года выглядит совершенно разумной мерой. В-третьих, в России объемы ипотечного кредитования не слишком велики: по итогам это­го года совокупная задолженность по данному виду кредитов не превысит 10 трлн. рублей, или около 9% ВВП (в США она составляла 75% ВВП по итогам прошлого года).

Наконец, самый важный вопрос, который часто задают, состоит в том, на­сколько возможен сценарий катастрофического падения платежеспособнос­ти заемщиков с последущими дефолтами, сбросом залогов и ростом социа­льной напряженности. На мой взгляд, такая ситуация маловероятна прежде всего по двум причинам. С одной стороны, стабильность рублевых цен и не­возможность снижения цен первичного рынка, во многих регионах прибли­зившихся к себестоимости, делают залоги недвижимости надежным обеспе­чением даже несмотря на то, что в последнее время доля кредитов с первона­чальным взносом менее 20% приблизилась к половине их общего числа. С другой стороны, российская ипотека является бизнесом государственным — с 2014 года доля госбанков на рынке колеблется в диапазоне 83-86% (причем на Сбер и ВТБ приходится более 70% рынка) — и это является своего рода гаран­тией того, что власти поддержат если и не непосредственно заемщиков, то банки в случае возникновения экстраординарной ситуации.

Поэтому, повторю еще раз, я бы скорее порадовался продлению программы льготной ипотеки и предположил, что в любой ситуации правительство купирует кризисные явления, если таковые возникнут на этом рынке.

Владислав Иноземцев, экономист